Circular N°475 del SAG sobre suspensión de loteos en zonas rurales
El Sag emitió la Circular N°475 de carácter interno para establecer criterios sobre cómo actuar al analizar el proceso de aprobación o no en la subdivisión de predios rústicos en zonas rurales. Esto complementa la Ordenanza N°637 del Ministerio de Agricultura que ordenó la suspensión de nuevos proyectos de subdivisión de estos. El análisis técnico demuestra que existe una multiplicidad de normas inorgánicas y que se debe velar por propender a una mayor certeza.
Con motivo del crecimiento masivo de proyectos de loteo en zonas rurales a lo largo de nuestro país, y ciertos casos emblemas que han despertado la preocupación de las autoridades, se ha generado una reacción de los organismos públicos que ha sido reactiva y desordenada, provocando una alta expectación y preocupación en cuanto a sus efectos y consecuencias, su aplicación y jerarquía por sobre la normal legal vigente en la práctica, y por la incertidumbre sobre cómo decantará esta situación a nivel país.
Para complementar lo indicado en la Ordenanza N°637 del 12 de Julio de 2022 del Ministerio de Agricultura, que ordenó la suspensión de nuevos proyectos de subdivisión de predios rústicos (SPR), el 18 de julio pasado el Servicio Agrícola y Ganadero (SAG) emitió la Circular N° 475, de carácter interno, que viene a establecer criterios e instrucciones específicas destinadas al SAG, en cómo deben actuar a la hora de analizar el otorgamiento de subdivisión de predios rústicos.
A nivel general, sin considerar la protección de la zona particular, se establece que se justifica la suspensión:
- Casos de denuncia de particulares o de otros servicios públicos respecto del carácter vulnerador del proyecto sobre la normativa sectorial aplicada, y/o la normativa ambiental.
- Constatación de hechos que ameriten fundadamente la suspensión del procedimiento, en base a los antecedentes asociados al proyecto SPR.
Luego, se trata a nivel particular, el tipo de subdivisión y sus características, y la acción del SAG o el requerimiento a otros organismos.
- Proyectos de parcelación (cualquiera sea el número de lotes resultantes) que incluyan en el plano, elementos propios de un condominio, tales como garitas de control de acceso, vialidad interior con rotondas, miradores, embarcaderos, áreas de trekking, zona infantil, entre otros.
- Plano de parcelación que contemple un diseño del proyecto incompatible con el destino agrícola, ganadero o forestal de los lotes resultantes.
- Proyectos de parcelación (cualquiera sea el número de lotes) con parcelas de 5.000 m2 o más en que se constata una situación de hecho constituida por: apertura de calles, caminos interiores, veredas, rotondas, áreas comunes, canchas de fútbol, embarcaderos, postación eléctrica, etc.
- Proyectos de parcelación (cualquiera sea el número de lotes) con parcelas resultantes de 5.000 m² o más, que presentan una oferta al público en redes sociales, portales inmobiliarios, otros sitios web u otros elementos que permitan atribuir características propias de un destino urbano o habitacional, tales como, el giro del propietario, el diseño del plano, etc.
- Proyectos de parcelación que consideren en su diseño la habilitación de caminos sobre superficie que constituya bosque.
- Proyectos de parcelación que corresponden al desarrollo de nuevas etapas de proyectos previos, consolidados con destino inmobiliario.
- Proyectos de parcelación cuyos antecedentes documentales dan cuenta del destino inmobiliario de los lotes.
- Proyectos de parcelación emplazados en áreas protegidas.
- Proyectos de parcelación cuyos deslindes se superpongan con terrenos fiscales.
- Proyectos de parcelación presentados por un titular cuyo giro se encuentra ligado a las siguientes actividades económicas: construcción de edificios para uso residencial, compra, venta y alquiler; y/o su objeto social sea preeminentemente de tipo inmobiliario. –
- Proyectos de parcelación que se emplacen en Áreas de Desarrollo Indígena o que se encuentren en el Catastro de Tierras Indígenas de la Corporación Nacional de Desarrollo Indígena (CONADI).
Las medidas ordenadas en general son suspender la subdivisión y, en cada caso, la obtención de informes de distintos organismos públicos que emitan un pronunciamiento para determinar la continuación del proyecto. Por ejemplo, en zonas donde exista bosque, se deberá contar con informes de la Corporación Nacional Forestal (CONAF); en zonas de asentamiento indígena, con informes de la CONADI; cuando existan zonas de protección ambiental, con informes de la Superintendencia de Medio Ambiente, etc. Además de ordenarse visitas a terreno y muchas veces la intervención del Ministerio de Vivienda y Urbanismo para determinar el carácter habitacional de los proyectos de subdivisión.
Vemos con preocupación que la normativa en esta materia comienza a verse afectada por circulares, resoluciones y actos administrativos de bajo rango normativo, que vienen a poner en duda los derechos y determinaciones que por ley existen en estas materias: el art. 55 de la Ley General de Urbanismo y Construcción y el Decreto Ley 3516, que permiten la subdivisión en zonas rurales. Esto, no por desconocer que hace falta regulación en la materia, sino por la forma en que esto se está formulando, de manera inorgánica y desordenada, lo que genera finalmente una falta de certeza, judicialización y colisión entre normas y su aplicación por los organismos públicos encargados.
Esperamos que esta situación se resuelva con altura de miras, con un proyecto de ley bien estructurado, que pueda regular ordenadamente la situación, dando certeza y respetando la normativa legal vigente.
Ante duda o consulta sobre este contenido, por favor contactar al abogado Nicolás Valenzuela nvalenzuela@palma.cl o al resto de nuestro equipo del área inmobiliaria.
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