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Ley N°21.772 – Nueva Obligación del Notario de Remisión Electrónica al Conservador de Bienes Raíces: Aplicación Dispar y Riesgo de Observaciones
A comienzos de abril de 2026 entró en vigencia la Ley N°21.772, que modifica el Sistema Registral y Notarial en sus aspectos orgánicos y funcionales. Entre las modificaciones efectuadas, se incorporó el numeral 12 al artículo 401 del Código Orgánico de Tribunales, estableciendo una nueva función para los Notarios respecto de remisión electrónica de escrituras públicas al Conservador de Bienes Raíces.
I. Nueva obligación del Notario: Remisión Electrónica al Conservador
El nuevo número 12 del artículo 401 del COT establece que, dentro de sus funciones, el notario deberá remitir electrónicamente al conservador competente, para su inscripción, copia de los instrumentos que den lugar a la constitución o modificación de
derechos reales sobre inmuebles (por ejemplo, una compraventa o hipotecas), así como aquellos relativos a la constitución, modificación o terminación de sociedades sujetas a registro, salvo que:
- Las partes intervinientes manifiesten expresamente su voluntad en contrario; o,
- Las partes intervinientes no cubran el costo de la inscripción al respectivo Conservador.
El cambio sustancial es que, como regla general, es el propio Notario el encargado de coordinar el ingreso al sistema registral, a menos que las partes expresamente descarten esa vía.
II. Aplicación Dispar por los Conservadores de Bienes Raíces
En las semanas posteriores a la entrada en vigencia de la ley, se ha observado que su aplicación no ha sido uniforme entre los distintos Conservadores del país, ya que la habitual cláusula de “Facultad al Portador”, que permite al portador de una copia
autorizada del instrumento en cuestión a requerir las inscripciones, subinscripciones, anotaciones y demás diligencias que procedan.
Algunos Conservadores han aceptado escrituras con dicha cláusula sin formular observaciones, entendiéndola suficiente para prescindir de la remisión notarial. Otros, en cambio, han formulado reparo por no constar expresamente la voluntad de las partes en contrario, en los términos que exige el artículo 401 número 12 del Código Orgánico de Tribunales (COT).
Esta disparidad genera incertidumbre respecto de escrituras actualmente en tramitación, en particular aquellas relativas a derechos reales sobre inmuebles o a la constitución, modificación o término de sociedades sujetas a registro, que podrían ser
observadas o rechazadas dependiendo del Conservador ante quien se presenten.
III. Recomendación
En atención a lo anterior, se recomienda revisar las escrituras públicas relativas a derechos reales sobre inmuebles o a sociedades sujetas a registro que se encuentren actualmente en tramitación, con el fin de anticipar eventuales observaciones o
rechazos por parte de los Conservadores y adoptar las medidas necesarias para asegurar su correcta inscripción.
Para más información sobre estas materias, contactar a nuestro abogado:
Fernando Aravena G. – faravena@palma.cl
Sobre el autor
Fernando Aravena G.
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